中研网讯：一项在全国被执行了10年的楼市政策，正在从部分地区开始逐步退出历史舞台，这就是楼市的“9070”政策。
所谓“9070”，是指2005年为调控疯狂上涨的楼市，国家9部委联合发布的“国六条”，其中明确“套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%”的政策，此后长期执行。
据中国经济周刊报道，不仅如此，包括关于境外人员购房等一系列有关楼市的政策，都有被废止的可能。
值得注意的是，自去年以来，中国楼市的政策已经在逐步发生变化。从2014年6月的部分城市取消限购，到2014年9月松绑楼市限贷，直至今年初的调结构、去库存，很多地区都启动了多轮救市。
四川：楼市“去行政化”
目前四川正在全省范围内开展楼市去行政化，四川计划将去年只有10个左右的市、州出台的楼市“微刺激”政策推广到全省绝大多数市州。
四川住建厅有关负责人公开表示，过去90平方米以下房屋，须占全市或某项目建筑面积70%以上的，将被中止。相关负责人指出，“调整‘9070’政策有利于优化产品供应结构，满足市场需求。”为去行政化，四川省将对地方住房消费政策进行一次集中清理，全面取消限购、限价等行政干预政策。
四川资阳市公布了楼市“20条”措施，其中除了调整公积金贷款、降低首套房认定门槛、落实购房税收金融等措施之外，记者还注意到，这“20条”中还包括了“购房直接励现金、取消境外机构在当地购房”等多项新措施，尺度之大远超其他地方。其中“买房励现金”一项的具体是，凡在资阳市主城区购置首套房(限价房和安置房除外)的居民，一次性励7000元。政策此举是为了房地产市场平稳健康发展。
事实上，不仅仅是四川，全国多个地方也同样出台了救市措施。厦门从1月16日起，思明区、湖里区144平米以下商品住房取消限购措施，由于此前其他区域已经取消了限购，这意味着厦门将全面取消商品住房限购措施。另外，绍兴日前也出台了以购房税收补贴为主的楼市刺激措施，而海南省正按照“一升一降一优”的要求，增加经营性房地产开发，降低纯商品住房比例。
有业内人士指出，从这些地方救市措施来看，在去年6月去限购、去年9月去限贷之后，今年的第三轮刺激政策逐步转向于调结构去库存，如四川取消“9070”政策，海南调整房地产各类物业的比例等都是如此。
耐人寻味的是，住建部部长陈政高表示，2014年及时调整了限购、差别化信贷等方面的政策，2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，市场走势。国家统计局日前公布，2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%是最近6年来商品房成交量和成交额的首次下降。
国家统计局的数据显示，2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末同期增加12874万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加1352万平方米，办公楼待售面积增加202万平方米，商业营业用房待售面积增加361万平方米。这表明楼市库存依然在持续增加，尽管去年以来多个地方取消限购限贷等来刺激楼市，但没有改变大部分城市库存较大的市场现状，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在今年内仍然有下行压力。
今年多家房企业绩下滑
随着春节的临近，已经有越来越多的房企公布了各自的年度业绩预告。而在2014年楼市整体疲软的背景下，房企的业绩表现也可谓喜忧参半。
据证券日报的报道，截至去年末，全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的历史高点，同比大幅增长26.1%多位业内人士看来，中国经济由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，也意味着继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015—2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来。不过，尽管大势低迷，但部分龙头房企，则表现出了较高的成长性。
据华夏幸福日前公告，公司2014年实现销售额512.5亿元，销售面积581.5万平方米，同比分别增长37.0%和66.3%，超额完成500亿元目标。1月5日，万科发布公告称，2014年全年，万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额人民币215元，分别比2013年同期增长21.1%和25.9%。华夏幸福有关负责人表示，该公司的走势好于行业一般水平，预计2015年会继续稳中求进。
全国总体销售量出现了下降，但龙头房企则普遍销售增长，这意味着中小房企的空间继续受到压缩，中小房企倒闭、破产以及并购将会成为新常态。
目前，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了2014年的业绩预告，占比过半。而在这73家房企中，36家实现了业绩的增长，另外37家则出现下滑，其中15家房企表示公司可能出现亏损。
对此，有业内人士指出，业绩下滑房企的数量占比过半，说明行业整体上确实了很大的困难，但亏损企业数量仍控制在较小的比重内，也从一个侧面透露出房地产行业的基本面仍是良好的，各家企业如果能及时积极的调整发展战略，还是可以应对行业变化所产生的问题。
此前，国家统计局发布的《2014年全国房地产开发和销售情况》显示，2014年全国商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额76292亿元，同比下降6.3%；全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的历史高点，同比大幅增长26.1%。而这也意味着2015年房企的最大压力仍会来自库存。
据统计，相比于业绩增长的房企，2014年预计业绩下滑的房企，不但数量多，且下滑幅度颇大。深大通、荣丰控股、珠江控股预期的业绩下滑幅度最高，且均超过了1000%。
其中，深大通表示，公司全年预计亏损4900万元—6000万元，同比下滑2562.34%—3115.11%。业绩下滑的原因在于，2014年年度公司毛利率与2013年同期基本持平，随着销售收入的增加，营业税金也同比增加；同时，旗下的泗水公司未决诉讼根据一审判决计提了预计负债增加了营业成本等支出；此外，兖州公司、广顺公司的开发项目按照税务政策有关要求清算土地，增加了营业税金及附加的支出。上述事项的影响均计入本期损益。
荣丰控股则表示，报告期内，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷，集团旗下荣丰项目已接近尾声，国际金融中心项目及重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩出现亏损。预计去年亏损3500万元—4500万元，业绩同比下滑最多可达2644.98%，上年同期公司盈利176.82万元。
珠江控股方面，其预计2014年归属于上市公司股东的净利润亏损19500万元—21500万元，同比下滑可达1693.83%，上年同期盈利1349万元。公司表示，本期亏损的主要原因是房地产开发、业务大部分处于投资期，亏损较大以及财务费用增加所致。
2015年，从整体市场来看，住宅房地产市场合约销售额同比将下降0%-5%。而龙头开发商年初的表现似乎也印证了上述的预期。2015年1月份，万科实现销售面积196万平方米，同比上涨0.72%，环比下滑5.22%；销售金额232亿元，同比环比分别下滑16.06%和7.27%。
保利地产实现签约面积57.17万平方米，同比下降36.66%；实现签约金额73.03亿元，同比下降26.72%。
A股两大龙头房企开年的表现均不甚理想。有机构表示，万科销售金额同比降幅略大，主要是因为2014年1月份基数较高，其1月份新盘认购率在55%，回款率保持90%，延续着自去年四季度以来的较好水平。随着行业整合的持续推进，获穆迪评级的中国房地产开发商的销售业绩2015年将继续超越市场。
修正“7090”政策呼声渐起
2006年国务院，新建住房90平方米以下套型，必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是：中小户型供不应求，难以满足刚需。
但从2008年开始，中小户型供不应求的矛盾得到缓解，修正“7090”政策的呼声也渐起。目前，仅有等少数城市政策做了灵活调整。中国房地产业协会副会长朱中一说：是时候该调整了。
朱中一认为，下一步肯定会面临这个问题的，本来独生子女只能生一个孩子，将来可以生两个，对家庭的户型需求就有一定的改变，改善型需求就存在了。作为国家来说，“70、90”政策的计划色彩，实在是太浓了，具体的应该由市场来考虑，应该以当地的资源来考虑。
针对四川省对房地产政策全面“去行政化”，其中叫停“7090”政策的举动非常罕见。南京至今仍实行“5090”政策，即新建商品房小区90平方米以下的户型，超过50%的面积。这一政策实施近一年来，已经影响南京的买房人和开发商。在“市场化”的背景下，南京的“5090”政策是否也会跟叫停呢？
的报道，2012年到2013年那波楼市上涨过程中，在“刚需买房难”的呼声中，南京出台“5090”政策，即要求新建商品房小区90平方米以下的户型，超过50%的面积。四川在户型政策上“去行政化”，南京会跟风吗？记者发现，开发商对“5090”政策的评价众说纷纭。
“现在市场上最好卖的面积段还是90—120平方米的房子。”某开发商营销总监表示，在这个面积段基础上，开发商采取一定程度的赠送面积，这样基本上能够满足刚需和刚改人群，只要定价不离谱，基本上卖得没问题。
对方认为，“5090”政策里，会造成90平方米以下的房源过多，而南京近年来新增人口数量在减少，将来恐怕没有足够数量的刚需，相反改善型房源却会变得紧俏起来，“还是应当把户型的制定权交给市场”。
但也有开发商认为，南京的“5090”政策对市场影响不大。城东一家楼盘的营销负责人说，南京的这个政策并非针对所有楼盘，与主城距离近的低密度改善盘并不执行这个政策，主要执行的还是远郊的刚需盘，而这些刚需盘原本就会配置大量的刚需户型。这位人士指出，“5090”政策可能会对一些房价较高地区的新楼盘产生影响，例如河西南部地价高昂，开发商将来纷纷要配置大量小户型，对于成本的把控很不利。
还有一位开发商人士提到了国务院总理李克强日前在达沃斯论坛上的讲话，“总理也说了，刚需是长期存在的，5090政策我觉得问题不大。”
在南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华看来，讨论“5090”政策之前，先得讨论四川的举措是不是“去行政化”。“我认为四川的做法并不代表去行政化，而应当视为是救市政策的一种。当前的背景是房价降了，接着部门开始取消限购限价，不搞面积政策。”他认为，在房地产长效机制尚未建立之前，部门对房地产市场的各种政策，都不能与“去行政化”挂钩。
他表示，无论是国家出台的“7090”政策还是南京出台的“5090”政策，都是干预房地产市场的行政措施，这样的很难一刀切地评价是否合理。“很多人说市场的还给市场，但在南京等房价上涨过快、投资投机较强的地区，市场出现严重失灵，导致2013年刚需买不到房的情况，这样的背景下进行必要的行政干预，并没有什么不妥。”
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